Sammenlignende analyse af bebyggelsesplaner.
I denne artikel sammenlignes de to planløsninger med fokus på konsekvenser for terræn og natur. En analyse, der kigger på lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan, kontra den situationsplan vi i samarbejde med Kommunen ønsker at skabe for at bevare mest mulig natur og terræn.
Analysen er udarbejdet af Seniorfagspecialist og Landskabsarkitekt fra Constructa – Rådgivende Ingeniører & Arkitekter.
OBS – Som det kan ses på plantegningen øverst på denne side, så er spredningskorridorer i området blevet bearbejdet endnu mere og gjort endnu større, efter denne rapport er lavet (plantegninger i rapport er ikke ændret).
Terrænregulering
Lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan
For at kunne sikre overholdelse af tilgængelighedskrav – eller i hvert fald max. 60 promille for de veje, der skal fungere som brandveje (vejreglernes krav), så er en terrænregulering på over -3 m nødvendig mod sydvest. Anlæggelse af den store parkeringsplads mod syd kræver ligeledes stor terrænregulering på op til +/-2-3m (kortbilag misvisende mht. terrænkurver). Den viste adgang til brandvej det pågældende sted kan ikke lade sig gøre med overholdelse af vejregler; parkeringspladsen kommer til at ligge for højt, når brandvej samtidig skal være forbundet ned gennem bebyggelsen med max. hældning 60 promille.
Det kræver også terrænregulering ud over +/- 0,5m at sikre adgang til den sydligste boligblok ud mod Højmarksvej. For at sikre vejadgang fra Højbjergsgårdsvej skal der graves ind i terræn i en bredde på ca. 15 m med terrænregulering på mere end -2 m til følge.
Ved brandvejen mellem den store parkeringsplads og søen kan der kun sikres tilgængelighed til alle boliger ved store terrænreguleringer for boligerne længst mod vest. Det er tydeligt på kortbilaget, at brandvej sydvest for boliger kræver anlæg af en stejl skråning med et teknisk præg.
Ved fælleshus vil der blive tale om en terrænregulering på mere end +2 m helt tæt på §3 søen (faktisk ud over dennes kant, da kortbilaget også her er misvisende). Stamvejen kommer til at ligge så tæt på skel (misvisende kortbilag), at det ikke kan sikres, at der ikke terrænreguleres tættere på skel end 2,5 m – medmindre vejanlægget rykkes længere ind på grunden flere steder. Dette vil betyde, at også boligerne skal rykkes, hvorved spredningskorridorer bliver smallere.
Situationsplan til myndighedsprojekt
Ved at placere hele brandvejen i bunden langs §3 søen samt en accept af, at der ikke kan sikres overholdelse af tilgængelighedskrav for alle boliger, så kan terrænregulering mod sydvest generelt holdes nede på max. -1,5 m.
Da der er færre boliger i dette forslag i forhold til lokalplanens bebyggelsesplan, så er behovet for parkeringspladser ligeledes mindre. Der skal derfor ikke anlægges så stor en parkeringsplads mod syd, hvorfor der her skal terrænreguleres mindre – om end det ikke helt kan undgås for at sikre overholdelse af vejreglerne.
Den sydligste blok ud mod Højmarksvej kræver (som i lokalplanens bebyggelsesplan!) terrænregulering udover +/- 0,5m for at sikre adgangsforhold.
Der etableres ikke vejadgang til/fra Højbjergsgårdsvej, hvorfor der ikke skal terrænreguleres overhovedet mod sydvest.
Adgangssti og natursti mod sydvest kræver lidt ekstra terrænregulering (max. ca. -2 m), der kan anlægges i bløde organiske former.
Fælleshus placeres øst for §3 søen (udenfor fredningszonen), så det kan bygges uden væsentlig terrænregulering, dog vil det kræve op til -1,75 m terrænregulering at etablere vejadgang til fælleshuset.
Stamvejen kan selv med ekstra bredde placeres, så man undgår terrænregulering tættere på skel end 2,5 m.
Veje og stier
Lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan
Der er på planen vist såkaldt skærvebelagte stier, der skal fungere som adgangsstier og brandveje. En skærvebelægning overholder ikke tilgængelighedskravene; man kan ikke færdes med rollator eller kørestol på den overflade. Det vil derfor ikke kunne gennemføres at etablere stierne med denne belægning. En finere grus-belægning vil med de stejle hældninger blive udsat for erosion ved skybrud.
Geometrien kan heller ikke gennemføres som vist, da der ikke er gjort plads til redningskøretøjers svingradier. Dette betyder, at vejene kræver mere plads, hvorfor boligerne må rykkes, og spredningskorridorerne derved bliver smallere.
I ovenstående afsnit er nævnt, hvordan stamvejen med parkeringspladser kommer for tæt på indmålt skel (misvisende kortbilag), så man ikke kan overholde afstand på 2,5 m for terrænregulering mod skel. Man vil derfor være nødt til at rykke vejen længere ind på grunden – og dermed også rykke nogle boliger længere ind på grunden (med konsekvenser for spredningskorridorernes bredde).
Anlæg af brandvej vekslende med natursti på begge sider af §3 søen betyder terrænregulering ind i fredningszonen på begge sider. Med de skarpe sving ind og ud mellem boligblokkene giver det meget vejanlæg for at overholde vejreglerne vedr. svingradier.
Vejadgangen ud til Højbjergsgårdsvej giver ekstra vejareal, der kunne undgås ved kun at have vejadgang fra Højmarksvej med en vendeplads for enden. Der er samlet 7 skærvebelagte stier/brandveje og to naturstier (der burde være en tredje for at overholde tinglyst krav om stiforbindelse mod øst nord for søen), en kort og en meget lang stamvej samt en stor ekstra parkeringsplads (som man vanskeligt kan komme ind i bebyggelsen fra).
Samlet vil konsekvensen være, at der kommer mere vejareal, end der er vist på bebyggelsesplanen.
Situationsplan til myndighedsprojekt
Stamvejen kan anlægges med Slotsgrus i påkrævet bredde uden at overskride 2,5 m grænsen for terrænregulering mod skel. Slotsgrus kan udlægges som kørefast overflade, når hældningerne ikke er for stejle.
På fortov langs stamvej samt på adgangsstier udlægges stabilgrus og OB med tilslag, så overfladen ligner grus. Det samme gælder for en del af brandvejen.
Naturstier og ”brandvejs-sti” anlægges med en opbygning af makadam (på brandvejsstien udlægges plast-armering øverst), så de gror til med græs, og der kun opstår stier ved slid.
Når brandvejen anlægges langs med søen i stedet for at svinge ud og ind mellem blokkene, er der ikke behov for ekstra vejudlæg til svingradier. Samtidig betyder det, at vejreglerne ikke skal overholdes (max. 60 promille hældning samt hvilestrækninger med 25 promille ved sving) på adgangsstierne mellem blokkene.
Færre boliger betyder mindre behov for parkeringspladser.
Ved ikke at have vejadgang ud til Højbjergsgårdsvej spares vejareal.
Der er samlet 7 adgangsstier med OB, hvoraf 3 korte strækninger fungerer som brandveje. Der er 1 lang og 3 korte naturstier, hvor 1 af dem samtidig er ”brandvejssti”. Der er kun en stamvej, der samlet set er kortere end de to på lokalplanens bebyggelsesplan.
Samlet set vil der være mindre vejareal, end hvad der vil være realiteten på lokalplanens bebyggelsesplan.
Boliger
Lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan
På lokalplanens bebyggelsesplan er der indtegnet 62 boliger fordelt på 19 blokke. Nogle af disse blokke ligger i forlængelse af hinanden med en smule forskydning, så de opfattes som samlede rækker.
Sydvest for §3 søen er placeret seks sådanne rækker. I tidligere afsnit er nævnt, hvordan dette giver store udfordringer med terrænregulering, hvor rækkerne vil være nødt til at blive rykket tætter på hinanden og dermed reducere bredden på spredningskorridorer.
Øst for søen kommer boligerne til at ligge meget tæt på frednings-zonen, hvor der vil blive behov for en del terrænregulering for at sikre overholdelse af tilgængelighedskravene (dette er ikke nævnt i afsnit om terrænregulering). Samtidig vil krav om øget vejudlæg for brandvej (skærvebelagt sti) mellem to af rækkerne føre til, at disse boliger skal rykkes længere ud i spredningskorridorerne.
De mange boliger fører til en høj befæstelsesgrad af grunden – både med det areal, de selv optager, men også fordi der er behov for mere parkering.
Hvis der fastholdes skærvebelægning på brandveje, så vil mange boliger være svære at komme til, hvis man er bevægelseshæmmet – medmindre man bliver sat af ved døren (og det er jo ikke meningen, at brandvejene skal anvendes til daglig kørsel).
Tre blokke består af kun to boliger. Dette er ikke en bæredygtig løsning mht. opvarmning, indeklima og konstruktioner. Her bør man helst have min. 3 sammenbyggede boliger. De mange vandrette forskydninger af boligerne internt i blokkene er heller ikke en bæredygtig løsning.
Situationsplan til myndighedsprojekt
På situationsplanen er der planlagt 51 boliger fordelt på 10 blokke, hvor 3 af blokkene ligger i forlængelse af hinanden med plads til brandvej og natursti i mellemrummene. Sydvest for §3 søen er der her kun placeret 5 rækker/blokke. Der er tilstrækkeligt med plads mellem rækkerne til, at terræn kan reguleres, og adgangsforhold kan sikres. Få af boligerne kan man kun få adgang til via terræntrapper (14-15 stk.), hvor der dog etableres dobbelte slisker, så man kan komme til boligen med hjælp.
Øst for søen ligger boligerne i god afstand til frednings-zonen, som også fælleshuset ligger udenfor.
Mellem de to blokke på hver side af spredningskorridoren skal der ske nogen terrænregulering. Denne kan dog afvikles ved hjælp af kanterne på siverenderne nord for spredningskorridoren.
Der sker ingen påvirkning af tilgængelighedsforholdene, da adgang sker fra den anden side af boligerne.
De færre boliger fører til en lavere befæstelsesgrad af grunden – både med det areal, de selv optager, men også fordi der er behov for mindre parkering.
Ingen blokke består af mindre end tre boliger, og der sker ingen vandrette forskydninger mellem boligerne internt i blokkene. Det er derfor en mere bæredygtig løsning mht. opvarmning, indeklima og konstruktioner.
Spredningskorridorer
Lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan
På planen er angivet hele 6 spredningskorridorer mellem §3 søen og det omgivende terræn. Flere af disse kan dog ikke anlægges med den viste bredde, og de vil alle i mere eller mindre omfang blive påvirket af terrænregulering.
Nr. 1: Her vil en nødvendig flytning af boliger ud mod stamvej gøre spredningskorridoren smallere. Boligerne på sydsiden vil også skulle rykkes for at sikre tilstrækkeligt vejudlæg til brandvejen. På grund af kraftig terrænregulering op mod toppen (kortbilaget er misvisende) vil det være vanskeligt for dyr at komme til og fra spredningskorridoren. Mod vest skal krydses parkeringspladser og adgangsvej. Korridoren snævrer i forvejen ind i den østlige ende. Når boligerne skal rykkes af vejhensyn, så bliver passagen her endnu mere snæver.
Nr. 2: En nødvendig flytning af boligerne på hver side for at sikre tilstrækkeligt vejudlæg for brandvej vil gøre også denne spredningskorridor smallere. Mod syd mødes den med en over 3 meter høj og meget stejl skrænt, som de fleste dyr vil have svært ved at forcere.
Nr. 3: Igen vil endelig placering af boligerne gøre korridoren smallere end vist. Mod syd kobles den på en parkeringsplads – ikke et naturareal. Og denne parkeringsplads vil sandsynligvis være afgrænset med en støttemur. Denne spredningskorridor kan derfor ikke medregnes.
Nr. 4: Denne vil ikke blive påvirket i bredden, men i den ene ende skal forceres parkering og vej. Nr. 5: Som følge af nogen indrykning af boligerne ud mod stamvejen vil den blive lidt smallere. Iht. tinglyste krav, så skal der etableres en stiforbindelse mod øst igennem denne korridor, men det vil ikke have væsentlig betydning.
Nr. 6: Som følge af indrykning af boligerne nord for (sikring af tilstrækkeligt vejudlæg til brandvej) vil også denne korridor blive smallere. Omkring fælleshuset vil der ske en del terrænregulering, som muligvis vil give vanskelige forhold for dyr.
Samlet set kan man dels kun regne med 5 spredningskorridorer, hvoraf 4 bliver smallere end vist (nr. 2 væsentligt smallere). Terrænregulering mod syd tilføjer yderligere vanskeligheder.
Situationsplan til myndighedsprojekt
5 steder på planen vil kunne fungere som spredningskorridorer, 1 sted vil delvist kunne fungere som sådan.
Nr. 1: Både regnbed og kile mellem blokkene vil fungere som spredningskorridor. Opstemningerne i regnbedet udformes, så de nemt kan forceres af dyr. En del af opstemningene vil samtidig være oplagte opholdssteder for krybdyr og insekter. Både regnbede og græsarealer tilsås med engblanding og slås kun 1-2 gange om året.
Nr. 2: Regnbedet mellem blokkene har tilstrækkelig bredde til at kunne fungere som spredningskorridor. Adgangsstierne, der krydser bedet og fungerer som opstemninger, forsynes med faunapassager under. Bedet tilsås med enggræs, der kun slås 1-2 gange årligt.
Nr. 3: Svarer til nr. 1, dog fylder regnbedet hele arealet mellem blokkene.
Nr. 4: Naturstien her anlægges i makadam, hvor græs vokser hen over, og stien slides i græsset. Der vil derfor være højt græs, hvor mindre dyr kan færdes. For at krybdyr og padder nemmere kan krydse vejen, etableres en ”fauna-rende”; en dyb og bred afvandingsrende med småsten i bunden, åbne gavle med ”ramper” i hver ende og dækket af en kraftig rist, så bilerne kan køre hen over.
Nr. 5: Naturstien anlægges som ved nr. 4. Den vil derfor være en del af det grønne mellem blokkene. Mod søen vider den sig ud og ligger stort set i eksisterende terræn (pånær regnbedet nord for fælleshuset). Alt græs er engblanding med slåning 1-2 gange årligt. Mod øst etableres ”fauna-rende” som beskrevet under nr. 4.
Nr. 6: Når der ikke placeres fælleshus syd for søen, vil der være en bred spredningskorridor ind her. Denne falder i øvrigt sammen med strømningsvej til søen.
Eksisterende bevoksning
Lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan
Lokalplanen foreskriver, at der skal bevares mest mulig af den eksisterende bevoksning. Med de store terrænreguleringer (beskrevet i første afsnit) ind i naturarealet mod sydvest vil der skulle ryddes meget eksisterende bevoksning der.
Der lægges op til, at der kan bevares eksisterende bevoksning i spredningskorridorerne mellem husrækkerne, men med den terrænregulering, der også her skal foregå samt med pladsbehov under byggeri, vil der ikke kunne bevares noget eksisterende her.
I beskyttelses-zonen omkring §3 søen er det hensigten, at eksisterende bevoksning skal bevares, men når der skal anlægges brandvej på begge sider, hvor den foreliggende bebyggelsesplan ikke tager højde for korrekt vejudlæg for svingradier, vil der ikke kunne bevares ret meget eksisterende her.
Der er afstandskrav på 2,5 m fra skel for terrænregulering. Dette giver bl.a. mulighed for her at bevare noget bevoksning. Denne plan presser vejplaceringen helt til grænsen (den er faktisk nødt til at blive rykket lidt ind i bebyggelsen for ikke at ligge for tæt på skel). Derfor vil der stort det kun blive denne 2,5 m bræmme, hvoraf ca. 0,5 m vil blive ryddet for at kunne etablere vejen.
I den sydlige ende af §3 søen placeres fælleshuset, så der ikke kan bevares eksisterende bevoksning andet end et par meter ud fra søen (som det er illustreret på kortbilaget, men dette er misvisende – også mht. søens placering).
Alt i alt kan det ses på illustrationen, at der er meget lidt eksisterende bevoksning, der vil kunne bevares.
Situationsplan til myndighedsprojekt
Da der terrænreguleres langt mindre mod sydvest, vil der kunne bevares meget af den eksisterende bevoksning her. Udeladelse af vejforbindelse ud til Højbjergsgårdsvej betyder også langt mindre rydning.
I spredningskorridorerne vil pladsbehov i byggeperioden samt nødvendig terrænregulering gøre, at det vil være nødvendigt at rydde den eksisterende bevoksning her.
Ved at placere brandvejen kun på den ene side af §3 søen (og uden snoningerne ind og ud mellem boligblokkene) kan anlægsarbejdet tæt på beskyttelses-zonen minimeres. På østsiden af søen kan eksisterende bevoksning bevares et stykke på den anden side af beskyttelses-zonen. Her er det regnbede til nedsivning af overfladevand fra tage og stier, der betyder rydninger. Disse bliver så efterfølgende tilsået og tilplantet.
Langs stamvejen vil der være god afstand til skel, så anlæg af vejen kan ske, uden at der skal ryddes eksisterende bevoksning i de 2,5 m fra skel. Nogle steder vil der være ekstra afstand, så mere bevoksning kan bevares.
Ændret placering af fælleshus betyder, at der også mod syd er mere eksisterende bevoksning, der kan bevares. Igen er det regnbedene, der begrænser omfanget, men her etableres ny ”natur” efterfølgende.
Alt i alt kan man se, at denne løsning giver plads til bevarelse af mere eksisterende bevoksning end lokalplanens løsning.
Sø og regnvand
Lokalplanens oprindelige bebyggelsesplan
Indtegning af §3 sø på kortbilaget svarer ikke til det opmålte, hvor den har mindre udstrækning mod nordvest og mere mod sydøst. Dette betyder, at lokalplanens placering af fælleshus ikke alene overskrider beskyttelses-zonen; huset overskrider decideret søens sydlige afgrænsning.
Indtegning af eksisterende strømningsveje ved skybrud viser, at fælleshuset vil blokere for disse. Samtidig er boligblokkene øst for søen sammen med brandvejen placeret så tæt på, at der ikke er den nødvendige plads til opstuvning af skybrudsvand omkring søen.
Der er for grunden krav om, at overfladevand håndteres lokalt ved nedsivning – bortset fra større vejarealer, hvor det forsinkes og udledes til regnvandsbassin. Med den tætte bebyggelse på denne plan er det flere steder vanskeligt at finde placeringer til nedsivningsanlæg – undtagen som faskiner. Faskiner er en dyr og vedligeholdelseskrævende løsning, ligesom det er en løsning, hvor man ofte først opdager problemerne, når vandet står op i rørene længere oppe i systemet. Parkeringspladsen mod syd er for stor til, at der må etableres permeabel belægning. Denne skal derfor sammen med stamvejene lede vand til regnvandsbassin. Overfladevand på grunden strømmer naturligt til §3 søen. Når disse overflader i højere grad kommer til at bestå af forskellige former for befæstelse, så vil der følge forurening med. Dette er ikke ønskeligt at få i en fredet sø. Derfor bør der ske opsamling og forsinkelse i rensende regnbede omkring søen. Imidlertid gør vejanlæg til brandvej samt bebyggelse tæt på beskyttelses-zonen, at der ikke er plads til at etablere sådanne bede. Der er derfor stor risiko for forurening af §3 søen. Hvis vandet opsamles andetsteds, vil søen komme til at mangle vand, da den dannes af tilstrømmende regnvand.
Situationsplan til myndighedsprojekt
Situationsplanen er udarbejdet på grundlag af en landinspektør-opmåling med 25 cm terrænkurver og indmålt vandspejl for §3 sø. Det kan derfor med sikkerhed siges, at der holdes ønskede beskyttelsesafstande rundt om søen.
Fælleshuset er placeret øst for søen og udenfor søens beskyttelses-zone. Den korteste afstand mellem vandkant og bygning er lidt over 13 meter. Der er over 11 meter til siverende ved fælleshus. Eksisterende strømningsveje kan stort set bibeholdes (ellers erstattes de af nærliggende nye strømningsveje). Øst for søen er der rigeligt med plads til opstuvning af skybrudsvand.
Med færre boliger på grunden er der plads til at håndtere det påkrævede overfladevand ved nedsivning i regnbede, wadier og siverender. Parkeringspladsen mod syd er ikke større, end at der her må etableres permeabel belægning, så den ikke belaster regnvandsbassinet.
Når overfladevand strømmer ned mod søen, vil det i sidste ende blive opsamlet i de regnbede, der ligger lige omkring søen. Her vil forurening kunne sedimenteres på bunden af bedene, mens vandet enten siver igennem et skjult overløb (marksten afdækket med geonet og græstørv) eller løber over laveste punkt i bedenes kant til søen, der således ikke bliver forurenet, men dog sikres fortsat tilførsel af det vand, den består af.
